“5·17”新政满月，首套房贷利率进入“3字头”。从房贷金融利好政策发布到密集落地，降成本、降门槛效应仍在显现。市场热度回升，带看量增长，甚至一度出现中介人手紧张现象。
有人欢喜有人忧，对于存量购房者来说，房贷之重依旧未曾缓解，相比新发房贷利率，二者之间的利差再次拉大，一部分购房者不仅房价买在高位、房贷利率也高位站岗，在本轮的调整中无法享受到“降息”带来的好处，提前还贷情绪再起苗头。
存量房贷是否降息的博弈渐成拉锯态势：一方面，购房者期盼存量房贷“降息”声势渐盛；另一方面，银行净息差已面临严峻考验，对银行来说，不降，高利率或将推动居民提前还贷，降，银行在维护自身盈利与市场稳定平衡中左右为难。
为了缓解存量购房者肩上的重担，有银行开始试水“先息后本”还款模式，意图以灵活的策略回应市场的呼声，但这一举措更像是扬汤止沸，虽能在短期内缓解燃眉之急，却未能从根本上化解存量房贷高利率与房贷压力之间的矛盾。
博弈的棋局仍未完待续……
先息后本“耍花枪”
低至0元，房贷新玩法最近彻底火了！没有过多犹豫，李辰（化名）毅然作出了选择，申请先息后本还款方式，降低月供压力。
2022年早春，站在城市的一隅，望着眼前林立的高楼，在一线城市奋斗了十年的李辰终于决定将积蓄投入房产，给自己一个温馨的家，在彼时购房时，李辰的定价基准为LPR（贷款市场报价利率）减20个基点。
几年间，随着国家对房地产市场的调控和金融环境的变化，LPR、存量房贷利率逐步下调，他的房贷利率也随之降低至4%。“我还是比较幸运的，购房价格和房贷利率都没有站在高位，”但欣喜之余，李辰也发现，与如今3%开头的新发房贷利率相比，自己能享受到的福利还存在不小差距。
怎样能优化房贷方案？在踌躇之时，李辰发现了银行推出的先息后本还款方式，借款人可以选择只偿还部分利息，而本金的偿还则集中在贷款期限的后期，这对于正处于事业上升期，预期未来收入会逐步增加的李辰而言是一笔划算的“经济账”，他申请了两年降低月供计划，将每月房贷还款本金调降至1元。
先息后本对于现金流紧张的个人或家庭而言，可以有效缓解月供压力，目前已有建设银行、平安银行、兴业银行等多家银行推出了类似方式。
从产品特性分析，每家银行的侧重点不同，如建设银行降低月供方案其中提到最低还款额可为1元本金+当月利息；兴业银行的“随薪供”，则允许客户在一定时期内仅偿还利息；平安银行的“气球贷”，以其特有的“前小后大”还款模式，为前期资金紧张的购房者提供了灵活的还款路径，但是，需要注意的是，由于最后一期需要一次性偿还剩余大量本金，借款人必须提前做好财务规划，确保届时有足够的资金应对。
在仔细研究还款方案后，白彦寒（化名）算了一笔账，以上海地区下调后的首套房贷款利率3.5%、贷款100万元、还款期限30年计算，如果采用等额本息还款方式，月供为4490.45元（月利息约为2917元），总利息为61.66万元。若采用银行推出的先息后本还款方式，前两年的月供均为1元本金+利息。由此可以计算出，首月的月供约为2918元，相较等额本息还款方式减少超三成，两年偿还的按揭贷款本金总额为24元。
不过，“先息”两年结束后，采用等额本息方式继续偿还，也就是从第三年起开始计算，剩余本金为999976元，月供约为4672.53元，月还款金额相较等额本息方式增加了约182.08元，总利息约为64万元，比等额本息还款方式增加了2万多元。
尽管初期看似轻松的先息后本还款方式能带来短暂的喘息，但从长期来看，并不像表面那样划算。“多出来的利息成本，相当于牺牲了一次海外旅行的机会，或是少了一笔用于自我提升的投资”，于是，白彦寒决定不作变更。
在存量房贷利率下调呼声渐起的当下，银行期望通过创新还款方式为存量房贷客户提供一定的财务灵活性和压力缓解，但在整个贷款期间，由于本金偿还推迟，借款人需支付的总利息相比等额本息或等额本金还款方式更高，终究是治标不治本。
提前还贷情绪再起
“5·17”新政发布以来，多地购房门槛下调，优惠利率空前加大，全国多数城市首套房贷利率应声而落，普遍降至3.1%—3.5%区间，二套房贷利率也多数进入“3”时代，利差的进一步扩大，让不少存量房贷借款人深感“不划算”。
三年前，冷洁（化名）购入了一套北京地区的房产，虽然房贷利率也随着LPR加点有所下调，但她始终认为月供负担越小就越安心。在购入房产的几年时间里，冷洁进行了多次提前还贷操作，5月末她又提前偿还了一笔房贷，月供已降至千元以下，未来几个月内，冷洁决定将所有的剩余房贷一次性还清，彻底摆脱债务压力。
北京商报记者调查发现，如今，攒钱提前还贷的人不在少数，除了直接储蓄积累进行提前还贷外，另有一些人则采取了另一种策略，通过腾挪消费贷来实现对房贷的提前偿付，以此达到减少长期利息支出的目的。
一位2023年初买房的购房者直言，“4.3%的存量房贷利率降不了，只能靠自己的努力偿还房贷，下个月打算用自有资金偿还30万元贷款，然后再从银行借10万元消费贷款用于日常的生活支出，我现在能申请的消费贷的利率在3%，这样算下来很划算”。
2022年时，提前还贷潮来袭，一些年轻人、中年人率先投身还贷热潮，推动的因素便是存量房贷与新发房贷之间利差加大，彼时，由于线下还贷排队时间较长、时间成本较大，有不少购房者便选择了线上这一方式，但体验感不佳、申请许久未通过审核等问题也频频被诟病。
北京商报记者调查发现，目前已有不少银行优化了提前还贷机制，为购房者提供便利。有国有大行发布了“足不出户还房贷攻略”，购房者登录手机银行，进入“贷款详情”页面，点击“提前还款预约扣款”，选择“提前还款预约扣款申请”就可以偿还房贷，不过30天之后才能进行提前还款资金扣划。
另一家股份制银行个贷经理称，“目前我行提前还贷不设还贷次数，不过用户需要完成一次预约还贷之后才能进行下一次申请，不能重复预约，需要提前1—2个月预约办理”。
2024年，个贷经理陈文（化名）观察到一季度的提前还贷申请并未像前两年那样火爆，市场似乎暂时回归平静。但步入二季度，咨询提前还贷的客户数又开始增多，主要集中在那些持有较早贷款合同的“存量老客户”或者“存量二套房贷客户”上。这些客户往往是因为当初签订的贷款利率较高，随着市场利率的多次下调，他们愈发感到原有贷款的成本压力，因此萌生了提前还贷的念头。
面对这样的趋势，陈文所在的银行也适时调整了服务策略，优化了线上服务平台功能，让有意向提前还贷的客户能够更加便捷地通过手机银行或网上银行完成申请流程。“现在，客户只需登录我们的手机银行App，简单几步操作，就可以提交提前还贷的请求，节省了他们的时间和精力，”陈文说道。
数据的印证则更有说服性，来自人民银行最新公布的数据，今年前5个月人民币贷款增加11.14万亿元，前4个月人民币贷款增加10.19万亿元，由此计算5月新增信贷9500亿元，尽管环比出现多增，但同比则少增4100亿元。与此同时，M1、M2增速持续回落，有研究观点认为，M1和M2持续回落的本质是私人部门修复资产负债表行为（提前还贷）带来的链式影响。
在存量房贷利率不下调的背景下，批量的提前还贷会不会再出现？诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指
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